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本文自南都·湾财社。
采写 | 南都·湾财社记者 刘兰兰
购房大礼包来了！9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（以下简称《通知》），对建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元的首套住房按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。该政策自今年10月1日起实施。
政策落地后，购房者能省下多少真金白银？目前广州地区银行网点落地情况如何？办理手续是否复杂？哪些人群将受益？银行在办理过程中需警惕哪些套利行为？围绕这些问题，9月30日，南都湾财社记者采访了多位银行网点个贷经理及专家。
1. 银行落地情况如何？
《通知》明确，自10月1日起，对建筑面积不超过120平方米、价格不超过150万元的首套住房实施贴息。目前广州地区银行网点是否已经做好准备？
9月30日，工商银行广州越秀区一支行个贷经理对南都湾财社记者表示，目前该行已经收到了相关通知，但是细则尚未出来。“因为是放假，最快也要节后才能办理了。如果是已经签了合同，贷款已经在审批中的客户，节后系统可以直接更改，办理贴息。”该经理解释道。
农业银行海珠区一支行个贷经理也对南都湾财社记者表示，目前还在等待细则出来，预计节后即可办理。民生银行天河区一支行个贷经理也表示，该行已经做好准备工作，只要符合条件，节后即可办理房贷贴息。
2. 办理手续复杂吗？
对于购房者而言，申请房贷贴息手续是否简便非常关键。
上述工商银行个贷经理对南都湾财社记者表示：“手续不会麻烦。从当前通知来看，购房流程没什么变化，大概率会让签署一份承诺函或者须知。具体流程还需要等细则出来。”
上述民生银行个贷经理也表示，“手续不麻烦，买房时直接关联就行。我们做按揭时直接就把贴息一起做了。客户签按揭时一起签个名就行了。”
9月30日，六大国有行也陆续发布公告，提及房贷贴息流程。
建设银行表示，贷款人无需单独向该行申请贴息，在贷款办理时，该行将根据所购房屋面积、房屋总价、是否属于首套住房等条件进行初步判断，请贷款人签署《中国建设银行个人住房贷款财政贴息服务确认书》，告知贴息比例、贴息期限、贴息额度等要素，确保知晓政策内容并授权该行办理贴息。对贷款审批通过并经审核符合贴息条件的贷款，在正常还贷时，自动在每期应还款金额里扣除贴息金额，实现“免申即享”。贷款人可通过建行手机银行“我的贷款”页面查询相关情况。
工商银行、农业银行、交通银行也发布公告表称，该行将对符合要求的客户提供房贷贴息服务，实现“免申即享”，即每月收息时，在每期还款额中自动扣除对应贴息金额。
此外，农业银行、中国银行、邮储银行还表示，将优化办理流程，简化办理手续，推动政策尽快实施。
博通咨询首席分析师王蓬博向南都湾财社记者分析称，参考消费贷贴息的做法，对购房者而言，房贷贴息手续不会太麻烦。“贴息大概率会在办理贷款时直接核算清楚，毕竟资金流向的审核本就是必经环节。”
3. 月供将减少多少？
《通知》明确，可享受贴息的贷款规模最多100万元，财政部门按照贷款本金给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年。
贴息后，购房者月供将减少多少？举例测算：假设广州一位购房者办理100万元商业贷款，期限为30年，贷款利率为3.0%，按照等额本息方式还款。对于政策中“按照贷款本金”这一表述，目前市场存在两种不同理解，对应的减负效果有所差异。
一种理解是按贷款本金固定计提的口径，则总贴息金额为5万元（100万元×1%×5年＝5万元），贴息期每月补贴金额固定为833.33元，购房者贴息期内实际现金支出保持不变。
另一种为按剩余本金逐月递减计提，即在还款过程中，剩余贷款本金逐月减少，当≥100万时，则贴息基数就锁定100万；当剩余本金降到100万以下之后，贴息基数会跟着剩余本金同步下降，贷款人每月享受的贴息金额也逐月减少。在该口径下，上述案例中的购房者首月可获得贴息约833.33元，到贴息第60个月（第5年末），当月贴息约742.15元，贴息5年累计可节约利息支出约4.64万元，月均节约成本约773元。
南都湾财社记者就计算口径咨询多家银行个贷经理和客服，对方均表示，贴息额度按照剩余贷款本金来计算。
4. 贴息5年后，月供将回升？
《通知》明确贴息期限不超过5年，这意味着5年后贴息优惠结束，月供将会回升。
上述工商银行个贷经理表示，如果是等额本息还款方式，贴息结束后，每月房贷支出会有所回升。“但5年内房贷利率是否会有变化，贴息时间是否会延长，也说不准。”该个贷经理强调道。
南开大学金融学教授田利辉对南都湾财社记者表示，贴息与降息有本质区别，贴息是财政补贴，贷款合同利率不变，五年贴息期结束后月供恢复原标准，这不是突然加价，而是阶段性优惠到期。对选择这一区间的购房者而言，5年后月供小幅上升数百元应在预期之内，经办银行会通过短信和App及时告知贴息起止安排。
“更关键的变量在于政策实施期暂定一年，到期是否延续尚无明确说法，五年后宏观经济环境和利率水平的变化更难以预测，若届时LPR进一步下行，实际月供回升幅度可能小于静态测算。”田利辉分析道。
5. 哪些人群受益明显？
此次房贷贴息政策明确贴息范围，即必须同时满足三个条件：首套住房、建筑面积不超过120平方米、价格不超过150万元。哪些人群和区域将受益这一政策？
田利辉表示，贴息要求面积总价，这一门槛精准锚定了最需要政策扶持的刚需群体。符合条件的房源主要集中在普通二线城市和强三线城市，一线城市核心区绝大多数房源超出总价门槛，直接受益有限。但一线城市远郊板块和小户型存量房也有一定覆盖，上海、北京、深圳分别有约三成七、三成、三成的成交占比落在政策范围内。
从客群画像上来看，田利辉认为，政策明确指向进城务工人员、新就业大学生和城镇工薪家庭，这些群体收入相对不高，购房预算有限，对月供变化高度敏感。
“总体而言，这是一项以中小城市为主战场的结构性政策，而非一线城市的楼市刺激工具。”田利辉表示。
6. 与降利率相比，贴息有何精妙之处？
《通知》明确，贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担。
在银行业人士看来，这一政策对于银行较为友好。若直接下调房贷利率，将压缩净息差，影响银行利息收入。贴息则意味着差额由财政补给银行，银行按合同利率足额计息。
田利辉也认为，此次房贷贴息政策用财政资金替代银行让利，既降低了购房者实际付息负担，又避免压缩银行净息差。
他分析称，直接降息会侵蚀银行利润空间，而当前商业银行净息差已处于历史低位。贴息政策将让利主体从银行端转移至财政端，中央财政承担九成，银行无需让利即可经办业务。更深层的设计在于，贴息期限最长五年，政策实施期暂定一年，这意味着贴息是一份有明确时限的阶段性红利，而非永久性利率下调。购房者前五年实际利率下降，贷款机会成本显著下降，加杠杆意愿被重新激活；五年后贷款合同利率不变，月供恢复原标准，时间差设计既短期刺激需求，又避免长期利率锁定对金融体系的刚性压力。
7. 房贷贴息范围未来会扩大吗？
房贷贴息政策出台后，部分有购房意向的网友遗憾地表示，自己看中的房子不符合面积或总价门槛。未来，贴息范围是否会扩大？
广州粤港澳大湾区研究院研究员刘艾雯对南都湾财社记者表示，此轮贴息政策设计具有显著的阶段性、精准性、托底性特征，精准滴灌，重点保障普通刚需家庭的购房需求，稳楼市提内需，同时也合理控制财政支出规模、保障财政运行可持续。从这样的政策设计逻辑来看，短期内大范围放宽面积、总价门槛或延长贴息年限的可能性并不高。
她进一步分析称，文件将适用对象限定为建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元的首套住房，本质是希望将财政资源集中优先用于最需要政策支持的真实刚需群体，也贴合楼市稳预期、去库存的调控目标。同时，为保障政策落地，让符合条件的家庭应享尽享，执行中资金总规模不设上限，虽说预算已做充分安排，但进一步扩大门槛会直接增加财政支出压力。此轮政策实施期暂定1年，预计政策制定部门将先对财政投入以及落地效果进行持续跟踪观察和评估，根据实际情况进一步优化。
“中长期而言，未来贴息政策是否会扩大，还需要观察系列政策落地后房地产市场的修复程度，并综合考虑财政承受能力。如果销售端持续回暖、居民购房信心明显恢复，政策可能逐步退出；如果市场仍显疲弱，则可能在此轮政策的基础上，对贴息范围进行适度调整，或对多孩家庭、人才购房等群体给予差异化支持。”刘艾雯强调，整体而言，政策大概率仍会坚持“精准滴灌”而非“大水漫灌”，避免过度刺激预期。
贴息政策落地后，存量房贷与新房贷之间的利差进一步扩大。部分市民关心，未来存量房贷是否也有望获得贴息。对此，刘艾雯分析称，短期内推出全国性存量房贷财政贴息的可能性不高。首先，本轮贴息政策的初衷在于支持刚需入市，提振房地产增量消费，促进楼市良性循环。其次，全国存量房贷基数庞大，覆盖购房者群体极广，若推行全面贴息，将产生巨额、持续性的财政支出，带来巨大的财政压力，不符合当前量力而行、精准施策的调控原则。
刘艾雯认为，存量房贷利率问题涉及居民负债、银行稳定经营和财政收支的三重平衡，以及新旧购房者权益公平等问题。短期难以形成统一、可落地的存量房贷贴息方案，但这并不意味着存量房贷没有减负空间，未来可能会采取更多渐进式、市场化方式逐步缓解存量压力。
8. 对银行房贷业务影响几何？
房贷贴息政策无疑将对银行房贷业务产生影响。在银行零售贷款中，个人房贷业务通常占“大头”。以建设银行为例，半年报显示，6月末，该行个人住房贷款余额占个人贷款和垫款余额的六成有余。交行半年报也显示，6月末，该行个人住房贷款余额占个人贷款余额的一半。
南都湾财社记者统计发现，无论是国有行还是股份行，个人房贷规模都出现了收缩。6家国有行6月末个人房贷余额较上年末合计减少5100.19亿元，降幅为2.08%；9家A股上市股份行6月末个人房贷余额合计为64412.73亿元，较上年末合计减少1008.58亿元，降幅为1.54%。
田利辉分析称，贴息政策对银行房贷业务的影响是量质齐升。提质层面，按揭贷款当前资产质量承压，贴息直接降低借款人月供负担，有助于缓解偿债压力，推动资产质量趋稳；增量层面，购房门槛和即期还款成本下降，有助于引导购房预期回归平稳，助力新发放按揭规模止跌回升。经办贴息业务无需让利，反而提升获客效率和客户粘性，贴息优惠的自动扣减将借款人锁定在经办银行还款体系中。
因此，他认为，此轮政策之下，受益最明显的将是零售信贷占比较高、房贷权重较大的国有大行和部分股份制银行。同时，在二三线城市网点较多的城商行和农商行也能分享政策红利，因为这些区域的刚需房源恰好落在覆盖范围内。
9. 银行需警惕哪些套利行为？
《通知》提出，财政部会同金融监管总局适时组织财政部各地监管局、金融监管总局各监管局开展联合抽查，发现通过违规操作套取骗取贴息的，收回贴息资金。对与客户合谋进行违规操作的银行，严格追究责任，情节严重的，不得继续经办相关贴息业务。
有业内人士坦言，虽然此次政策下银行无需让利，但执行成本与合规责任在银行，银行需要警惕骗补套利等行为。
田利辉也认为，银行需警惕的核心风险是道德风险驱动的骗贴行为。阴阳合同做低合同价是最直接的套利方式，买卖双方通过两份价格不同的合同将真实成交价拆分至门槛以内以套取贴息。此外，包装贷、职业背债人等违规操作同样值得警惕。
他提醒银行需重点防范三类风险：价格审核环节应建立独立评估机制，不能仅依赖买卖合同数字；面积核实环节需与不动产登记部门实现信息交叉验证；资金流向监测环节应做到全流程留痕可追溯。
“更深层的风险在于政策窗口期短而套利动机强可靠的线上配资网站，若贷前调查放松标准，后续追责成本将远高于事前防范投入。”田利辉表示。
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